[vc_row row_type=\u00a0\u00bbrow\u00a0\u00bb type=\u00a0\u00bbfull_width\u00a0\u00bb in_content_menu=\u00a0\u00bb\u00a0\u00bb text_align=\u00a0\u00bbleft\u00a0\u00bb css_animation=\u00a0\u00bb\u00a0\u00bb][vc_column][vc_column_text]Charg\u00e9 de mettre en relation un acheteur et un vendeur, l\u2019agent immobilier, dont l\u2019activit\u00e9 est r\u00e9glement\u00e9e par la loi n\u00b070-9 du 2 janvier 1970 (dite \u00ab\u00a0loi Hoguet\u00a0\u00bb), doit imp\u00e9rativement remplir avec diligence la mission qui lui est confi\u00e9e, \u00e0 peine d\u2019engager sa responsabilit\u00e9 contractuelle \u00e0 l\u2019\u00e9gard de ses clients.<\/p>\n
Ainsi, l\u2019agent immobilier doit r\u00e9pondre de toute inex\u00e9cution ou mauvaise ex\u00e9cution du mandat dans les conditions de droit commun\u00a0; \u00e9tant pr\u00e9cis\u00e9 qu\u2019en pr\u00e9sence d\u2019un tel mandat, l\u2019agent immobilier n\u2019est tenu que d\u2019une obligation de moyens (A).<\/p>\n
N\u00e9anmoins, une obligation de r\u00e9sultat p\u00e8se sur l\u2019agent immobilier lorsque ce dernier intervient en qualit\u00e9 de r\u00e9dacteur d\u2019actes (B).<\/p>\n
Enfin, la responsabilit\u00e9 de l\u2019agent immobilier peut \u00eatre engag\u00e9e en cas de manquement \u00e0 son obligation de conseil et d\u2019assistance (C).<\/p>\n
A \/ L\u2019obligation de moyens de l\u2019agent immobilier mandat\u00e9<\/u><\/strong><\/p>\n L\u2019article 1992 du code civil dispose que \u201cle mandataire r\u00e9pond non seulement du dol, mais des fautes ou n\u00e9gligences qu\u2019il commet dans sa gestion<\/em><\/strong>.\u201d<\/p>\n L\u2019agent immobilier est donc responsable de l\u2019inex\u00e9cution du mandat selon les principes g\u00e9n\u00e9raux de la responsabilit\u00e9 contractuelle.<\/p>\n A ce titre, il r\u00e9pond des fautes qu\u2019il commet dans l\u2019exercice de sa mission d\u00e8s lors qu\u2019elles ont caus\u00e9 un pr\u00e9judice au mandant et qu\u2019un lien de causalit\u00e9 est \u00e9tabli entre la faute contractuelle et le dommage.<\/p>\n Les hypoth\u00e8ses de fautes contractuelles sont extr\u00eamement nombreuses.<\/p>\n La mise en cause de la responsabilit\u00e9 de l\u2019agent immobilier suppose donc que soient \u00e9tablis la faute et le lien de causalit\u00e9 entre cette faute et le pr\u00e9judice invoqu\u00e9 par leur mandant.<\/p>\n En l\u2019absence de preuve d\u2019une faute, les tribunaux \u00e9cartent toute responsabilit\u00e9.<\/p>\n B \/ L\u2019obligation de r\u00e9sultat de l\u2019agent immobilier r\u00e9dacteur d\u2019actes<\/u><\/strong><\/p>\n Dans le cadre des missions qui lui sont confi\u00e9es, l\u2019agent immobilier peut \u00eatre amen\u00e9 \u00e0 r\u00e9diger des actes juridiques pour le compte de son client.<\/p>\n Lorsqu\u2019il intervient en qualit\u00e9 de r\u00e9dacteur d\u2019actes, la responsabilit\u00e9 de l\u2019agent immobilier est plus importante puisqu\u2019il est tenu pour responsable de\u00a0:<\/p>\n En effet, au-del\u00e0 des diagnostics pr\u00e9vus par la loi ALUR, la r\u00e9daction d\u2019une promesse de vente suppose la v\u00e9rification pr\u00e9alable d\u2019informations, dont notamment la r\u00e9gularit\u00e9 de la propri\u00e9t\u00e9 et la conformit\u00e9 des constructions.<\/p>\n Ainsi, pour la Cour de Cassation (Cass. Civ., 1, 14\/11\/2019, n\u00b0 18\/21.971<\/em>), l\u2019agent immobilier doit imp\u00e9rativement examiner le titre de propri\u00e9t\u00e9 du vendeur avant m\u00eame la signature du compromis pour s\u2019assurer de l\u2019efficacit\u00e9 de la promesse de vente.<\/p>\n Cette v\u00e9rification est d\u2019autant plus incontournable lorsque c\u2019est l\u2019agence qui r\u00e9dige la promesse de vente. Ainsi, la Cour de Cassation (Cass. Civ., 1, 14\/01\/2016, n\u00b014\/26.474<\/em>) a jug\u00e9 que \u00ab\u00a0l\u2019interm\u00e9diaire professionnel qui pr\u00eate son concours \u00e0 la r\u00e9daction d\u2019un acte s\u2019engage \u00e0 assurer l\u2019efficacit\u00e9 juridique de la convention \u00e0 l\u2019\u00e9gard de son mandant mais aussi \u00e0 l\u2019\u00e9gard de l\u2019autre partie<\/em><\/strong>\u00a0\u00bb.<\/p>\n Mais si l\u2019obtention et la consultation du titre de propri\u00e9t\u00e9 est une obligation incontournable, l\u2019agent immobilier doit \u00e9galement v\u00e9rifier la destination et la conformit\u00e9 du bien en vente, notamment par rapport \u00e0 l\u2019usage que souhaite en faire l\u2019acqu\u00e9reur.<\/strong><\/p>\n Pour l\u2019achat d\u2019un bien copropri\u00e9t\u00e9, la lecture du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, ainsi que la v\u00e9rification de l\u2019affectation des lots c\u00e9d\u00e9s (num\u00e9ros des lots et destination) sont deux \u00e9tapes indispensables avant la signature d\u2019un mandat.<\/p>\n N\u00e9anmoins, il convient de pr\u00e9ciser qu\u2019aucune faute ne peut \u00eatre reproch\u00e9e \u00e0 l\u2019agent immobilier qui se contente de diffuser aupr\u00e8s de ses clients des mod\u00e8les types sans les adapter \u00e0 la situation de chacun.<\/p>\n De m\u00eame, aucune faute ne saurait lui \u00eatre reproch\u00e9 pour d\u00e9faut de v\u00e9rification de la surface habitable ou de l\u2019installation \u00e9lectrique, l\u2019agent immobilier n\u2019ayant pas \u00e0 v\u00e9rifier le travail de l\u2019expert ou du diagnostiqueur.\u00a0<\/strong><\/p>\n C \/ Le devoir de conseil et d\u2019assistance<\/u><\/strong><\/p>\n La jurisprudence retient assez ais\u00e9ment la responsabilit\u00e9 de l\u2019agent immobilier pour manquement \u00e0 son obligation de renseignement et devoir de conseil dont l\u2019\u00e9tendue ne cesse de s\u2019accro\u00eetre.<\/p>\n Les tribunaux rattachent artificiellement ce devoir au mandat qui comporterait une obligation accessoire de conseil \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de l\u2019obligation principale d\u2019ex\u00e9cuter la prestation promise.<\/p>\n Ce devoir de conseil s\u2019explique essentiellement par le fait que les agents immobiliers sont des professionnels qui doivent, en raison de leur sup\u00e9riorit\u00e9 technique, informer leurs clients, non-professionnels, sur les circonstances qui entourent l\u2019op\u00e9ration qu\u2019ils envisagent mais aussi sur ses cons\u00e9quences.<\/p>\n Ce devoir de conseil impose \u00e0 l\u2019agent d\u2019informer son client de tous les risques que lui fait courir l\u2019op\u00e9ration projet\u00e9e ainsi que sur la r\u00e8glementation applicable et ensuite de consulter utilement son client sur la fa\u00e7on de les \u00e9viter (Cass. Civ., 1, 9 janvier 2019, n\u00b0 18-10245<\/em>).<\/p>\n Ainsi, l\u2019agent immobilier manque \u00e0 son devoir de conseil et engage sa responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle envers l\u2019acqu\u00e9reur lorsqu\u2019elle ne v\u00e9rifie pas la conformit\u00e9 du bien livr\u00e9 \u00e0 la description qu\u2019elle avait \u00e9tablie ou qu\u2019elle ne l\u2019informe pas de la pr\u00e9sence d\u2019un vice ou d\u2019un \u00e9l\u00e9ment essentiel pour l\u2019acqu\u00e9reur et dont il conna\u00eet l\u2019existence.<\/u><\/p>\n Mais l\u2019agent immobilier ne peut pas \u00eatre tenu pour responsable de vices cach\u00e9s<\/strong> dans l\u2019ignorance desquels son mandant l\u2019a laiss\u00e9, volontairement ou non.<\/p>\n En conclusion, l’agent immobilier peut et doit, en faisant preuve de prudence et de diligence, se m\u00e9nager une sorte de sauf-conduit, en exigeant du vendeur, avant la signature du mandat, tous les \u00e9l\u00e9ments juridiques, de copropri\u00e9t\u00e9 le cas \u00e9ch\u00e9ant et d\u2019urbanisme pour v\u00e9rifier en amont la fiabilit\u00e9 de l\u2019op\u00e9ration dont il aura la charge.<\/p>\n\n