L’obligation d’information et de conseil de l’agent immobilier
Chargé de mettre en relation un acheteur et un vendeur, l’agent immobilier, dont l’activité est réglementée par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (dite « loi Hoguet »), doit impérativement remplir avec diligence la mission qui lui est confiée, à peine d’engager sa responsabilité contractuelle à l’égard de ses clients.
Ainsi, l’agent immobilier doit répondre de toute inexécution ou mauvaise exécution du mandat dans les conditions de droit commun ; étant précisé qu’en présence d’un tel mandat, l’agent immobilier n’est tenu que d’une obligation de moyens (A).
Néanmoins, une obligation de résultat pèse sur l’agent immobilier lorsque ce dernier intervient en qualité de rédacteur d’actes (B).
Enfin, la responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée en cas de manquement à son obligation de conseil et d’assistance (C).
A / L’obligation de moyens de l’agent immobilier mandaté
L’article 1992 du code civil dispose que “le mandataire répond non seulement du dol, mais des fautes ou négligences qu’il commet dans sa gestion.”
L’agent immobilier est donc responsable de l’inexécution du mandat selon les principes généraux de la responsabilité contractuelle.
A ce titre, il répond des fautes qu’il commet dans l’exercice de sa mission dès lors qu’elles ont causé un préjudice au mandant et qu’un lien de causalité est établi entre la faute contractuelle et le dommage.
Les hypothèses de fautes contractuelles sont extrêmement nombreuses.
La mise en cause de la responsabilité de l’agent immobilier suppose donc que soient établis la faute et le lien de causalité entre cette faute et le préjudice invoqué par leur mandant.
En l’absence de preuve d’une faute, les tribunaux écartent toute responsabilité.
B / L’obligation de résultat de l’agent immobilier rédacteur d’actes
Dans le cadre des missions qui lui sont confiées, l’agent immobilier peut être amené à rédiger des actes juridiques pour le compte de son client.
Lorsqu’il intervient en qualité de rédacteur d’actes, la responsabilité de l’agent immobilier est plus importante puisqu’il est tenu pour responsable de :
- toutes les conditions de forme
- toutes les formalités consécutives (enregistrements, privilège du vendeur de fonds de commerces)
- la sécurité des parties (capacité juridique et état juridique de l’immeuble).
En effet, au-delà des diagnostics prévus par la loi ALUR, la rédaction d’une promesse de vente suppose la vérification préalable d’informations, dont notamment la régularité de la propriété et la conformité des constructions.
Ainsi, pour la Cour de Cassation (Cass. Civ., 1, 14/11/2019, n° 18/21.971), l’agent immobilier doit impérativement examiner le titre de propriété du vendeur avant même la signature du compromis pour s’assurer de l’efficacité de la promesse de vente.
Cette vérification est d’autant plus incontournable lorsque c’est l’agence qui rédige la promesse de vente. Ainsi, la Cour de Cassation (Cass. Civ., 1, 14/01/2016, n°14/26.474) a jugé que « l’intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d’un acte s’engage à assurer l’efficacité juridique de la convention à l’égard de son mandant mais aussi à l’égard de l’autre partie ».
Mais si l’obtention et la consultation du titre de propriété est une obligation incontournable, l’agent immobilier doit également vérifier la destination et la conformité du bien en vente, notamment par rapport à l’usage que souhaite en faire l’acquéreur.
Pour l’achat d’un bien copropriété, la lecture du règlement de copropriété, ainsi que la vérification de l’affectation des lots cédés (numéros des lots et destination) sont deux étapes indispensables avant la signature d’un mandat.
Néanmoins, il convient de préciser qu’aucune faute ne peut être reprochée à l’agent immobilier qui se contente de diffuser auprès de ses clients des modèles types sans les adapter à la situation de chacun.
De même, aucune faute ne saurait lui être reproché pour défaut de vérification de la surface habitable ou de l’installation électrique, l’agent immobilier n’ayant pas à vérifier le travail de l’expert ou du diagnostiqueur.
C / Le devoir de conseil et d’assistance
La jurisprudence retient assez aisément la responsabilité de l’agent immobilier pour manquement à son obligation de renseignement et devoir de conseil dont l’étendue ne cesse de s’accroître.
Les tribunaux rattachent artificiellement ce devoir au mandat qui comporterait une obligation accessoire de conseil à côté de l’obligation principale d’exécuter la prestation promise.
Ce devoir de conseil s’explique essentiellement par le fait que les agents immobiliers sont des professionnels qui doivent, en raison de leur supériorité technique, informer leurs clients, non-professionnels, sur les circonstances qui entourent l’opération qu’ils envisagent mais aussi sur ses conséquences.
Ce devoir de conseil impose à l’agent d’informer son client de tous les risques que lui fait courir l’opération projetée ainsi que sur la règlementation applicable et ensuite de consulter utilement son client sur la façon de les éviter (Cass. Civ., 1, 9 janvier 2019, n° 18-10245).
Ainsi, l’agent immobilier manque à son devoir de conseil et engage sa responsabilité délictuelle envers l’acquéreur lorsqu’elle ne vérifie pas la conformité du bien livré à la description qu’elle avait établie ou qu’elle ne l’informe pas de la présence d’un vice ou d’un élément essentiel pour l’acquéreur et dont il connaît l’existence.
Mais l’agent immobilier ne peut pas être tenu pour responsable de vices cachés dans l’ignorance desquels son mandant l’a laissé, volontairement ou non.
En conclusion, l’agent immobilier peut et doit, en faisant preuve de prudence et de diligence, se ménager une sorte de sauf-conduit, en exigeant du vendeur, avant la signature du mandat, tous les éléments juridiques, de copropriété le cas échéant et d’urbanisme pour vérifier en amont la fiabilité de l’opération dont il aura la charge.
De même, en cas de doute ou par simple prudence, pourrait-il faire signer au vendeur une déclaration écrite du vendeur ou prévoir à la promesse une clause par laquelle le vendeur déclare notamment n’avoir omis aucun fait ou déclaration de nature à exercer une influence sur la vente ou attestant du bon état du bien et de l’absence de vices.
Olivier GÉDIN
Avocat au Barreau de Paris
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