Bail commercial : comment exercer une activité connexe ou complémentaire
Quel locataire commercial ne s’est jamais questionné sur la possibilité d’avoir plusieurs « cordes à son arc » par l’adjonction d’activités.
Oui mais voilà, tout locataire commercial est lié par la clause de destination visée dans le bail commercial.
Il résulte de l’article 1728 du Code civil qu’il doit utiliser les locaux loués suivant la destination donnée par le bail.
Le locataire ne peut donc en principe exercer une activité non visée au bail lorsque la destination est précisément stipulée
Le statut des baux commerciaux prévoit cependant une dérogation.
Le locataires dispose à son profit d’une procédure dite de déspécialisation qui est régie par les articles L. 145-47 et suivants du Code de commerce, et qui leur permettent de changer d’activité en cours de bail , sans que le bailleur dispose d’un droit de refus discrétionnaire.
Sous réserve de respecter un processus précis, le locataire peut demander à exercer une autre activité que celle visée au bail au travers de la procédure légale de déspécialisation :
- partielle qui lui confère la possibilité de s’adjoindre une activité connexe (similitude des produits et des méthodes de travail) ou complémentaire (une activité qui doit être unie à l’activité principale par un lien suffisant). Cette activité connexe ou complémentaire se greffe sur les activités autorisées au bail : elle ne peut la remplacer, ni être prépondérante.
- Plénière pour l’adjonction d’une activité distincte qui, elle, peut remplacer la destination prévue au bail et être exercée de manière prépondérante.
A côté de ce régime légal prévu par le statut des baux commerciaux, les Tribunaux ont développé depuis de nombreuses années la notion d’activité incluse : le locataire pourra en effet exercer directement des activités (sans avoir besoin de respecter les règles de déspécialisation) qui ne sont pas prévues au bail , dans la mesure où elles sont l’accessoire de l’activité principale.
Précisions importantes :
- Il faut que la nouvelle activité soit conforme au règlement de copropriété, et ce sous peine de résiliation du bail ;
- la vente de plats à emporter et la restauration sur place, ne sont pas des activités incluses (Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 18-25.893).
Pour toute précision complémentaire, contactez Maître Olivier Gédin.
Olivier GÉDIN
Avocat au Barreau de Paris
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