Votre bailleur vous doit des comptes !
Comme pour beaucoup de locataires commerciaux, votre bail commercial prévoit un loyer et des charges, charges dont vous vous acquittez du règlement par des provisions mensuelles ou trimestrielles selon la date d’échéance de votre loyer.
Mais vous êtes-vous préoccupés de vérifier la réalité de ces charges ?
Depuis très longtemps, j’observe d’une part que les locataires commerciaux ignorent très souvent à quoi correspondent les charges acquittées et d’autre part que les bailleurs ne justifient que très rarement de leur réalité, faute de demande des locataires en ce sens…
Or, cette justification est obligatoire en application des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du Code de commerce, créés par la loi Pinel.
Ces textes prévoient l’obligation de fournir un tableau faisant un inventaire limitatif des catégories de charges dues par le locataire, ainsi que celle de procéder à leur régularisation au plus tard le 30 septembre de l’année qui suit celle de leur réalisation : c’est ce que l’on appelle communément « la reddition des charges ».
Si votre bailleur ne vous justifie pas de ces charges, après lui en avoir fait la demande, vous pouvez réclamer la restitution des provisions versées tout au long de l’année précédente !
Bien que la position de la Cour de cassation en la matière soit établie (Cass. 3ème civ., 15/02/2018, n° 16-19522), avant même la loi Pinel, la Cour de Cassation vient de le rappeler par un arrêt du 17 septembre 2020 dont les termes sont particulièrement clairs : « un bailleur doit, pour conserver les provisions sur charges qu’il a reçues du preneur, justifier du montant des dépenses et que, faute d’y satisfaire, il doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions »
(https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572)
Si votre bailleur commercial est dans l’incapacité de vous justifier des charges, alors il ne vous reste plus qu’à agir….
Olivier GÉDIN
Avocat associé